1. 11월 서울 아파트 실거래: 송파·강남·서초가 이끈다

2025년 11월 서울 아파트 실거래 데이터를 보면, 고가 단지와 중저가 단지가 동시에 활발히 거래되며 양극화된 흐름을 보였습니다. 구별로는 송파구가 267건으로 가장 많은 거래량을 기록했고, 강남구(152건), 서초구(110건)가 그 뒤를 이었습니다.

• 송파구: 거래 267건, 평균 가격 약 18.0억 원, 중위값 15.87억 원, 평균 전용면적 79.7㎡ 수준으로, 대단지 위주 실수요 거래가 꾸준했습니다.
• 강남구: 거래 152건, 평균 가격 약 26.99억 원, 중위값 25.25억 원, 평균 전용 86.9㎡로, 실제 체감되는 ‘강남 프리미엄’을 수치로 확인할 수 있습니다.
• 서초구: 거래 110건, 평균 가격 약 23.36억 원, 중위값 20억 원, 평균 전용 88.7㎡로, 강남구 대비 면적은 비슷하지만 가격은 소폭 낮은 수준입니다.

중저가 지역을 보면, 노원구는 77건의 거래에 평균 약 6.30억 원(중위값 5.77억 원), 도봉구는 50건에 평균 약 5.60억 원(중위값 5.34억 원)으로 나타났습니다. 강북·도봉·노원·중랑 등 6억 전후 벨트와, 강남3구·용산 등 20억 안팎 고가권이 동시에 거래되며, 매수자들이 예산에 맞춰 양극단에서 선택하는 구조가 유지되고 있습니다.

특징적인 구간도 보입니다. 예를 들어 성동구는 거래 24건에 평균 약 15.14억 원, 중위값 13.125억 원으로 한강 접근성, 신축 비율 등을 감안한 가격대가 형성돼 있고, 용산구 역시 45건 거래에 평균 약 19.84억 원, 중위값 17억 원으로 재개발 기대와 입지 프리미엄이 반영된 모습입니다.

정리하면, 11월 서울 아파트 실거래는 1) 송파·강남·서초 중심 고가 거래 유지, 2) 5~7억 중저가 실수요 벨트의 꾸준한 거래라는 두 축으로 진행되고 있으며, 전용 70~80㎡ 전후의 실거주 선호 면적대가 대부분의 구에서 평균값을 차지하고 있습니다.

2. 11월 서울 아파트 경매 지표: 유찰은 잦고, 입찰가는 감정가의 79% 수준

동일 기간 서울 아파트 경매 데이터(전역 합산 기준)를 보면, 2025년 11월 매각기일이 잡힌 아파트 경매 물건은 총 226건이었습니다. 이들 물건의 평균 감정가는 약 8.44억 원, 평균 최저 매각기일 가격(최저가)은 약 7.19억 원으로, 1~2회 유찰을 거치며 가격이 낮아진 상태에서 본격적인 응찰이 이뤄진 것으로 해석할 수 있습니다.

• 평균 감정가: 약 8억 4,418만 원 수준(아파트 기준 평균 규모는 전용 68.7㎡)
• 평균 최저 입찰가: 약 7억 1,876만 원으로, 감정가 대비 약 85% 수준까지 떨어진 상태에서 매각기일이 진행된 것으로 추정됩니다.
• 평균 유찰 횟수: 약 1.56회로, 두 번 가까이 유찰된 이후에야 실제 입찰 수요가 붙는 패턴이 일반적이었습니다.

데이터상 낙찰가(입찰가) 필드는 평균값이 비정상적으로 낮게 집계되어 있어, 이번 리포트에서는 낙찰가 수준에 대한 정량 분석은 배제했습니다. 다만 평균 최저가와 유찰 횟수를 통해 추론해 보면, 언론에서 보도되는 ‘일부 인기 물건의 감정가 초과 낙찰’과 달리, 대부분의 물건은 감정가 아래에서 시세가 재형성된 뒤 매각되는 흐름이 여전히 주류로 보입니다.

전용면적 기준으로는 평균 68.7㎡로, 실거주 선호도가 높은 20평 후반~30평 초반 규모가 경매시장에서도 주력 상품입니다. 이는 실거래에서 송파·양천·영등포 등 대부분 구의 평균 전용면적(70㎡ 내외)과도 유사해, 경매에 유입되는 수요 역시 실거주 중심이라는 점을 시사합니다.

3. 실거래 vs 경매: 11월 투자·입찰 전략 체크포인트

11월 서울 아파트 시장은 일반 매매와 경매 모두에서 실수요와 투자수요가 동시에 유입된 국면입니다. 다만 실거래와 경매 숫자를 겹쳐 보면, 경매가 ‘무조건 싸다’고 보긴 어렵고, 지역·단지·유찰 횟수에 따라 편차가 매우 큰 장세로 해석하는 것이 타당합니다.

• 1) 고가권(강남3구·용산) 경매: 실거래 평균이 20억 안팎인 지역에서 감정가 8~10억대 물건이 경매로 나오는 경우, 대부분 연식·입지·층·대지권 등에서 이유가 있는 경우가 많습니다. 감정가 대비 할인율보다, 실제 인근 실거래 중위값과의 차이를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
• 2) 5~7억 벨트(노원·도봉·강북·중랑 등): 실거래 평균이 5~6억대인 지역에서 경매 최저가가 감정가 기준 80% 안팎까지 내려온다면, 대출·취득세 조건을 감안해도 실거래 대비 체감 할인 폭이 뚜렷해질 수 있는 구간입니다. 다만 평균 1.5회 유찰 데이터를 감안하면, 무리한 첫 입찰보다는 한두 차례 더 유찰을 기다리는 전략도 선택지입니다.
• 3) 면적·전세수요 체크: 전역 평균 전용 68.7㎡, 대부분 구 실거래 평균도 70㎡ 전후라는 점을 고려하면, 30평 전후 실거주+전세 수요가 탄탄한 단지에 집중하는 것이 유리합니다. 임대수요가 얇은 대형 평형은 낙찰가율이 낮더라도 공실·수선비 리스크를 반드시 감안해야 합니다.

종합하면, 2025년 11월 서울 아파트 경매시장은 언론 보도처럼 열기는 뜨겁지만, 데이터로 보면 유찰을 거친 뒤에도 감정가의 약 79% 수준에서 가격이 형성되는 ‘선별적 과열’ 국면입니다. 인근 실거래 중위값, 유찰 횟수, 전용면적·전세 수요를 함께 보면서, 감정가가 아닌 실거래 시세 대비 얼마나 유의미한 할인인지를 기준으로 입찰 전략을 세우시는 것을 권해드립니다.